مصدر الصورة
تشرين - SNS
لماذا ظلت قوانين تنظيم السكن العشوائي حبراً على ورق؟..العشوائيات ستعالج بالتهذيب والتشذيب والهدم ..الإدارة المحلية: هناك لجان تدرس سبل تنظيم مناطق المخالفات..د. خضور: دمشق ثامن أعلى مدينة في العالم بغلاء عقاراتها!..4-5آلاف عائلة مقيمة على خط الانهدام في سفح قاسيون..غرب شارع الثلاثين أول منطقة مستملكة أنجزت دراساتها في دمشق
أحدث القوانين كان القانون 33 لعام 2008 الذي ينص على «تثبيت العقارات المبنية وأجزاء العقارات غير المبنية في التجمعات السكنية المعينة في منطقة عقارية محددة».
وبناء على هذا القانون، تشكلت لجان لدراسة واقع مناطق السكن العشوائي، وبعد الانتهاء تصبح هذه المناطق جاهزة للاستثمار.
كذلك كان القانون 15 لعام 2008 الخاص بالاستثمار والتطوير العقاري بالتعاون مع القطاع الخاص، يمكنه أن يحصل على فرص الاستثمار بعد انجاز الدراسات وواقع المنطقة التي سيعالج واقعها.
الآن مضى عامان على هذين القانونين، وأعوام على ما قبلهما من قرارات وقوانين فما الذي أنجز على أرض الواقع؟.
هل يحدث تغيير؟
مدير التخطيط العمراني في وزارة الإدارة المحلية المهندس حسن جنيدان، يعتبر أن تثبيت الملكيات في مناطق السكن العشوائي، ومن ثم إمكانية الاستثمار في هذه المناطق من خلال تطبيق القانون 15 لعام 2008 الخاص بشركات الاستثمار والتطوير العقاري، سيساهم في خلق واقع جديد لمناطق السكن العشوائي، ولتحقيق خطوات عملية بشأن ذلك تشكلت لجان مهمتها جرد المناطق التي سيطبق عليها القانون 33 وتجهيز أضابيرها.
حتى الآن انقضى نحو عامين على القانونين ومازلنا في المراحل الأولى للعمل، فكم من الوقت سيستغرق بحث وضع 127 منطقة سكن عشوائي في سورية؟
في محافظة دمشق لا يحظى القانون 33 بالاهتمام، فالقانون كما يقول المطلعون في المحافظة يثبت الملكيات وهذا ما يرون فيه نوعاً من تشتيت الملكيات، ويرون أن نتائج تطبيقه قد تكون أفضل في المحافظات الأخرى، أما في دمشق فهو أقل جدوى، إضافة إلى أن تطبيقه يحتاج وقتاً طويلاً، الأمر الذي يجعل مناطق السكن العشوائي بانتظار الخطوات التي يحتاجها تطبيق هذا القانون والتي لا تقل عن 5-7 سنوات كما أكد المتابعون لخطوات العمل في المصالح العقارية. والحقيقة لا نستطيع أن نفهم من ذلك سوى أن المحافظة ستقدم حلولاً في وقت أسرع من هذه المدة.
وإذا كانت هناك لجان بدأت تعمل بحيثيات القانون 33 من وزارة الإدارة المحلية، وسنذكر هذه التفاصيل لاحقاً، نجد ان هناك آلية عمل أخرى في المحافظة، ليس من السهولة أن تجد من يحدثك أو يجيبك عن أي من خطواتها أو تفاصيلها، أما من تكرم وتحدث، فهو لا يرغب بذكر اسمه، وسنفعل نزولاً عند رغبته.
خبط عشواء!
حتى العام 2000 كان القانون 44 لعام 1960 هو القانون المشهور الذي يتعامل مع مخالفات البناء، وربما كان القانون يتناسب مع الواقع العقاري في السنوات الأولى للعمل به، إذ لم تكن المخالفات قد اتسعت بالشكل الذي شهدته لاحقاً لتتحول إلى أحياء كاملة، وكان اللافت أن يستمر القانون لغاية العام 2000 حين أصبح عدد السكان في أحياء العشوائيات يشكل نحو نصف السكان في مدينة كدمشق وريفها، مع غياب كامل للخطط والحلول التي تعالج واقع السكن المأسوي للساكنين، أو تعالج الواقع العمراني الذي شوه المدن وحياة ساكنيها.
في عام 1987 قرر المكتب التنفيذي الموافقة على تخديم مناطق السكن العشوائي، الأمر الذي يعتبره بعض المعنيين أنه سمح بزيادتها، قد يكون في هذا الكلام شيئاً من الحقيقة، ولكن الأصح أن غياب الحلول التي تمكن الناس من السكن في أماكن محترمة هو الذي دفعهم للعيش فيما يشبه المنازل.
ومع نمو وانتشار مناطق السكن العشوائي صدرت قرارات ظلت كلها حبراً على ورق: في 1980 صدر قرار مجلس المحافظة بتكليف مديرية الشؤون الفنية بدراسة بعض مناطق المخالفات، وذلك بوضع مخطط تفصيلي لإعادة بنائها.
تقول مصادر المحافظة: إن أول منطقة استملكت على القانون 26 لعام 2000 في سورية أنجزت دراساتها التنظيمية، هي غرب شارع الـ30 وفي العام القادم سيبدأ التنفيذ في البنى التحتية بالتعاون مع البنك الأوروبي، وسيتم البناء في هذه المنطقة بمواصفات فنية وبيئية عالية.
دراسة عشر مناطق سكنية
المعنيون في محافظة دمشق يرون أن آلية العمل الحالية تتسم بالشكل العلمي المدروس اكثر من الفترات السابقة، وهذا ما تظهر نتائجه من خلال الدراسات التي تجرى، فمثلاً تتابع المحافظة عقداً ينتهي بنهاية هذا العام، مدته 450 يوماً مع شركة تخطيط مدن لبنانية، كان لها نشاطات سابقة في سورية، تدرس الشركة مصور دمشق ومحيطها وتضع الرؤى الأساسية، وبناء على هذه التوجهات تم التعاقد مع إحدى الشركات لدراسة مناطق السكن العشوائي، والتحديد بدقة أيها يمكن أن يثبت أو يزال، ومن الخطط المعلنة للمحافظة، دراسة مناطق السكن العشوائي، وإعادة تنظيمها، فالخطة السنوية تشمل دراسة نحو 10 مناطق: خلف الرازي، الدحاديل، نهر عيشة، اللوان، دف الشوك، حي الزهور، مخالفات طرفي جوبر، وهناك مناطق توسع تدرس أيضاً منها منطقة القدم وهي في مراحل الاستلام وخلف تروبيكانا، إضافة لبرزة، وهناك مناطق مخالفات ستعاد دراسة مصورها التنظيمي في عام 2011 كالمزة 86 وعش الورور.
من طرق معالجة مناطق السكن العشوائي، كما يحدد معنيو المحافظة، وكما هو متعارف عليه: تهذيب وتشذيب المناطق التي فيها حد أدنى من البنى التحتية، أو الإزالة الكاملة للمناطق التي لا يوجد فيها حد أدنى من الخدمات، وطريقة ثالثة تسمى بالحل المختلط، أي دمج بين التهذيب والهدم للمنطقة ذاتها، ويرى المطلعون في محافظة دمشق أن أغلب مناطق السكن العشوائي، في دمشق ينطبق عليها الحل الثاني، أي المعالجة بالهدم، لأنها من النوع الذي يفتقر للخدمات والبنية التحتية، مع التأكيد أن الحفاظ على حقوق الساكنين وتعويضهم بالسكن البديل من أولى الأولويات، بل يذهب المطلعون للتأكيد أن هناك خطة لتجهيز مساكن في منطقة معربا، كي تكون جاهزة عند تنفيذ الإخلاء لنحو 4-5 آلاف أسرة مقيمة على خط الانهدام في سفح قاسيون.
الطبالة في دمشق... والشيخ خضر في حلب
بغية تطبيق القانون 33 لعام 2008 تشكلت لجنة مركزية من المصالح العقارية ووزارة الإدارة المحلية، لدراسة الأضابير التي تعدها اللجان في كل محافظة، وبعد ذلك ترفع الأضابير لوزارة الإدارة المحلية، ومن ثم لرئيس مجلس الوزراء ليصار إلى القرار القاضي الذي ينص على تسميتها بأحكام القانون 33.
إذا كانت هذه هي الخطوات المطلوبة، فما الذي تحقق حتى الآن؟.
يقول مدير المساحة في المصالح العقارية، وعضو لجنة دراسة أضابير المناطق المراد تسميتها بقانون 33 المهندس سليم طه: إن اجتماع رئاسة الوزراء حدد ثلاث مناطق تجريبية لتطبيق أحكام القانون، وتقييم نتائج العمل، وهذه المناطق:
الطبالة في دمشق، وبرابو في حمص، والشيخ خضر في حلب.
ويؤكد طه أن الدراسة أنجزت في منطقة برابو بحمص المؤلفة من أربعة تجمعات سكنية وصدر قرار باعتبارها منطقة خاضعة للقانون 33 أي أن الملكيات في تلك المنطقة أصبحت مثبتة، ويمكن أن يطبق عليها قانون 15 للاستثمار العقاري، بعد أن يصدر وزير الإدارة المحلية (ألحقت المصالح العقارية بالإدارة المحلية، بعدما كانت تابعة للزراعة) قراراً بإعلان النفع العام لهذه المنطقة، بعد ذلك تمسح البلدية، أو الوحدة الإدارية، المنطقة، أو تنظم مخططات مسح طبوغرافي وعقاري حسب الوضع الراهن، وتبوب أسماء الشاغلين لمساكن هذه المنطقة.
لم ينته العمل، فهناك مرحلة ثانية تحال فيها المخططات بعد تدقيقها من قبل الوزارة المختصة إلى لجنة قضائية للفصل في النزاعات على الملكية وتثبيت الملكيات فيها، لتحال نتائج العمل بعدئذ إلى السجل العقاري لفتح صحائف عقارية للعقارات والمقاسم الطابقية، وتسجيل الملكيات عليها وتعديل القيود القديمة من سجلات ومخططات.
هذه الرحلة الطويلة يمكن أن تستغرق نحو 20 عاماً في لجان حل الخلافات، ونحو 6-7 سنوات لإنجاز دراسات لكامل العشوائيات.
مدير التخطيط العمراني للإدارة المحلية المهندس حسن جنيدان يرى أن التعويضات المالية ستشجع اللجان على العمل بنشاط وحيوية أعلى.
إحصائيات الإدارة المحلية تشير إلى تركز المخالفات في ثلاث مدن رئيسة: دمشق وريفها: 48 منطقة مخالفات، و23 منطقة في حلب، و19 منطقة في حمص، في حين يحدد السيد جنيدان إجمالي المناطق في القطر بنحو 127 منطقة، تختلف باختلاف المحافظة، ففي حين تصل لنحو 50% في دمشق تنخفض إلى 1% أو أقل في محافظات أخرى.
مدير هيئة التطوير العقاري المهندس ياسر السباعي، يقول: إن عدد الشركات التي تقدمت بطلبات للاستثمار العقاري على القانون 15 بلغ نحو 100 شركة، ما يوحي بأن الجهات المستعدة للتنفيذ جاهزة، عند إتمام الدراسات، ونتمنى ألا يكون مصير هذا المشروع كمصير شركة التطوير العقاري السورية - السعودية لعام 1997 التي كان من ضمن نشاطاتها معالجة مخالفات السكن العشوائي من خلال بناء أحياء سكنية مستقلة ومتكاملة الخدمات وذات أسعار منخفضة.
تتفاقم ظاهرة السكن العشوائي بشكل يومي، فالحكومة بكل مؤسساتها ومصارفها لم تقدم أي حلول تساعد في تأمين مسكن يراعي انخفاض الدخل في سورية عبر عقود طويلة وتركت الجميع يبحثون عن منازل بطرقهم وبإمكاناتهم، وتشير مسودة الاستراتيجية الوطنية للإسكان التي أعدها خبراء من برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية إلى أن مناطق السكن العشوائي تزايدت بنسبة 200% بين 1994 – 2004، في حين قدرت الوحدات السكنية التي تحتاجها سورية بنحو 687 ألف وحدة سكنية بين 2006 – 2010 منها 408 آلاف وحدة سكنية لتغطية النمو الطبيعي، و183 ألف وحدة لتغطية العجز الموجود في السنوات السابقة، و63 ألف وحدة بديلة للمنازل المتهدمة, و33 ألف وحدة سكنية محجوزة واحتياطية لتغطية أي زيادة في الطلب.
آثار اقتصادية
يشير تقرير للمركز الاقتصادي السوري لعام 2008 إلى أن هناك أكثر من 1.2 مليون مسكن عشوائي تحتاج إلى 1200 مليار ليرة لمعالجتها، في حين تشير دراسات أخرى إلى أن سكان التجمعات العشوائية يشكلون نحو 30-53% من سكان دمشق وريفها، وحلب، وما بين 35 – 40% من سكان حمص.
ويذكر الدكتور رسلان خضور الأستاذ في كلية الاقتصاد - جامعة دمشق أن من الآثار الاقتصادية للسكن العشوائي زيادة حجم الضغط على خدمات البنية التحتية، والموارد، واستنزاف الأراضي الزراعية، إذ إن اغلب العشوائيات على الأراضي الزراعية... ويرى د. رسلان أن من أبرز إخفاقات التنمية الإقليمية التجمعات العشوائية، وأنه حتى الآن ليست هناك سياسة أو خطة محددة وواضحة المعالم ذات أفق استراتيجي للتعامل مع هذه الظاهرة، وعمليات التطوير التي جرت في المرحلة السابقة اقتصرت على تزويد هذه المناطق بالكهرباء والماء والصرف الصحي.
غياب التخطيط الإقليمي
دمشق ثامن أغلى مدينة
تضافرت عوامل كثيرة ساهمت بشكل مباشر أو غير مباشر بتشكل مناطق السكن العشوائي، يعتبر الدكتور رسلان أن الهجرة من الريف إلى المدينة احد أهم الأسباب وهذا ناتج عن إهمال المناطق الأخرى وافتقارها لفرص العمل، أو الاستثمارات، إذ يتركز في دمشق وريفها، وحلب، نحو 44% من السكان، وعلى مساحة لا تتجاوز 8% من مساحة القطر، ويرى د. خضور أن من نتائج هذا التركز أن تصبح دمشق ثامن أغلى مدينة في العالم بأسعار عقاراتها.
أما المشاريع الاستثمارية المشملة بقانون الاستثمار رقم 10 في المحافظات الرئيسة: دمشق وريفها وحلب وحمص، فتبلغ نسبتها 62.2% من إجمالي عدد المشاريع في البلاد.
في حين يرى الدكتور احمد الغفري (دكتوراه في التخطيط المعماري)أن الأسعار ترتفع في مناطق التنظيم، والوضع الاقتصادي يدفع الناس باتجاه المناطق الأرخص.
وفي المحافظة من يرى أن القانون 60 لعام 1979 ساهم في انتشار مناطق السكن العشوائي، لأنه نص على أن كل المناطق المحيطة بالمدينة خاضعة للاستملاك، وكان أصحاب هذه الأراضي، يتخلصون من تعويض الدولة الزهيد كثمن لاستملاك هذه الأراضي عن طريق بيعها للتجار، وهذا فاقم من انتشار مناطق السكن العشوائي، فمن لا يستطيع السكن ضمن حدود المدينة «دبّر» مسكناً أرخص على الأطراف.
اكثر من النصف
المهندس سليم طه يؤكد أن أكثر من 50% من أوصاف الملكيات في مدينة دمشق مخالف للواقع في السجل العقاري، ففي حين لاتزال قيودها في السجل العقاري أراضي خالية وشائعة الملكية، هي في الحقيقة تجمعات سكنية بأكملها، وهذا ينطبق على مناطق بناء نظامية أيضاً، كبرزة واتستراد المزة، شارع فايز منصور، فمخططات الإفراز في هذه المناطق غير مصدقة في المحافظة بسبب وجود مخالفات فيها، الأمر الذي يفسح المجال لبيعها أكثر من مرة والتلاعب والنصب، إضافة إلى تضييع رسوم على خزينة الدولة.
أما المليونان ونصف المليون الذين يعيشون في أحزمة الفقر فيعيشون بشكل دائم مشاعر القلق وعدم
